Покупатель должен быть уверен в том, что представленные продавцом
документы, подтверждающие его право собственности, являются подлинными и
правильно оформлены, а также исключено право третьих лиц на данную
квартиру и квартира освобождена от всех видов обременений.
Правоустанавливающими документами (документами, подтверждающими
надлежащее добросовестное право собственности продавца на квартиру)
могут быть:
- свидетельство о приватизации квартиры;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- договор дарения квартиры;
- договор купли-продажи квартиры;
- инвестиционный договор;
- прочие документы, подтверждающие юридический факт собственности на квартиру.
Юридическими документами, которые подтверждают отсутствие обременении на квартиру, могут быть:
- выписка из реестра об отсутствии ареста на квартиру;
- выписка из реестра об отсутствии залога на квартиру;
- справка о правах собственности на квартиру;
- справка об отсутствии долга за коммунальные услуги;
- справка об отсутствии долга за телефон;
- справка о том, что собственники квартиры являются дееспособными и
не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- решение государственных органов опеки и попечительства о том,
что предстоящая сделка не нарушает конституционные права
несовершеннолетнего;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Вышеуказанные документы очень важны при заключении дого вора
купли-продажи квартиры, поэтому отсутствие одного из них может привести к
признанию данной сделки недействительной.
В судебной практике известны случаи, когда после приобретения
квартиры и завершения дорогостоящего ремонта сделка признавалась
недействительной потому, что продавец квартиры на момент заключения
сделки находился на амбулаторном лечении в психиатрической клинике.
Известно также много других случаев, которые произошли в результате
того, что покупатель при заключении сделки недооценил важность того или
иного документа.
Согласно Гражданскому кодексу Украины, договор купли-продажи
земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома
(квартиры) или другого недвижимого имущества обязательно заключается в
письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и
государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с
момента его государственной регистрации (статьи 210, 640 ГК Украины).
На момент нотариального заключения договора купли-продажи квартиры
продавец должен предоставить пакет следующих документов (в оригиналах):
- паспорт (или документ, его заменяющий);
- справку о присвоении идентификационного номера;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
- справку-характеристику соответствующего БТИ и регистрации права
собственности на объект недвижимого имущества для отчуждения квартиры,
которая действует три месяца со дня ее выдачи;
- справку из ЖЭКа о составе членов семьи и зарегистрированных в квартире лицах;
- справку об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных затрат и коммунальных услуг;
- справку предприятия связи об отсутствии задолженности за оплату телефона и услуг междугородной телефонной связи;
- решение государственного органа опеки и попечительства о том, что
не нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры в случае ее
продажи;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- справку о том, что продавцы не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Со своей стороны покупатель предоставляет следующий пакет документов (в оригиналах):
- паспорт;
- справку о присвоении идентификационного номера;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, которые после
заключения договора получат право собственности на квартиру;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на покупку квартиры.
Согласно гражданскому законодательству, покупатель обязан оплатить
квартиру в форме, способом и в размерах, указанных в договоре, а
продавец обязан передать освобожденную им квартиру в сроки и в
состоянии, указанные в договоре. Однако покупатели квартиры, часто для
того чтобы занизить стоимость оплаты за нотариальные услуги или размер
налоговых отчислений, указывают в договоре купли-продажи заниженную
(фиктивную) сумму продажи квартиры. Занижение стоимости объекта
недвижимости очень рискованно для покупателя, поскольку в случае
признания недействительным договора купли-продажи, при осуществлении
реституции, продавец и покупатель получат обратно то, что они передали
друг другу по договору купли-продажи. И в этом случае покупателю будет
очень трудно доказать, что сумма, переданная им продавцу за стоимость
квартиры, составляет значительно большую сумму, чем та которая указана в
договоре.
Источник: http://tvoydom.ucoz.com/
|